Sổ hồng không phải là ‘lá bùa’ vạn năng: Những rủi ro “NGẦM” ngay cả khi cầm sổ trên tay

Trong tâm lý của đại đa số người dân Việt Nam, cuốn Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) được coi là bảo chứng cao nhất về mặt pháp lý. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có những trường hợp “NGẦM” dù cầm “sổ thật” trong tay, chủ sở hữu vẫn rơi vào tình cảnh trớ trêu: không thể giao dịch, không thể xây dựng hoặc thậm chí bị thu hồi.

Dưới đây là phân tích chi tiết về 3 nhóm rủi ro “ngầm” phổ biến nhất ngay cả khi đã có sổ hồng:

1. Sổ cấp sai vị trí (Sai lệch tọa độ)

• Sổ ghi một đằng, đất nằm một nẻo.
• Lỗi thường do đo đạc bản đồ cũ thiếu chính xác.
• Chủ nhà không thể xin giấy phép xây dựng.
• Giao dịch mua bán bị đình trệ vì sai lệch mốc giới.
• Việc đính chính sổ tốn nhiều thời gian và thủ tục.

2. Đất bị ngăn chặn giao dịch (Dù sổ vẫn nằm trong két sắt)

• Sổ thật vẫn nằm trong túi chủ sở hữu.
• Tuy nhiên, tài sản đã bị khóa trên hệ thống công chứng.
• Nguyên nhân do chủ nhà đang bị thi hành án dân sự.
• Hoặc Tòa án ra quyết định phong tỏa để giải quyết kiện tụng.
• Người mua đặt cọc xong mới biết không thể sang tên.

3. Tranh chấp ranh giới âm ỉ

• Sổ hồng đã cấp nhưng ranh giới thực tế chưa rõ.
• Hàng xóm lấn chiếm không gian hoặc diện tích mặt đất.
• Chỉ cần một đơn khiếu nại, mọi giao dịch sẽ bị dừng.
• Cơ quan chức năng sẽ không cấp phép xây dựng khi có tranh chấp.
• Việc hòa giải ranh giới thường kéo dài nhiều năm.

4. Rủi ro từ “Sổ hồng chung”

• Một sổ hồng đứng tên quá nhiều người sở hữu.
• Muốn bán đất phải có đủ chữ ký của tất cả các bên.
• Chỉ cần một người từ chối, tài sản sẽ bị đóng băng.
• Việc tách sổ riêng thường rất khó khăn do diện tích nhỏ.

I. Kiểm tra tại Văn phòng Công chứng (Nhanh nhất)

• Cách làm: Mang bản photo sổ hồng đến bất kỳ Văn phòng công chứng nào.
• Kết quả: Công chứng viên sẽ tra cứu trên hệ thống xem tài sản này có nằm trong danh sách “ngăn chặn” hoặc “chú ý” do cơ quan chức năng gửi đến hay không.
• Lưu ý: Cách này tốn chi phí rất nhỏ.

II. Kiểm tra tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (Chính xác nhất)

• Cách làm: Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai (theo mẫu) tại bộ phận Một cửa của Quận/Huyện nơi có đất.
• Kết quả: Bạn sẽ nhận được văn bản phản hồi chính thức về tình trạng pháp lý, tranh chấp và các biện pháp ngăn chặn hiện hành.
• Ưu điểm: Có giá trị pháp lý cao nhất để làm bằng chứng nếu xảy ra rủi ro sau này.

III. Kiểm tra tại UBND cấp Xã/Phường (Thông tin thực tế)

Một số tranh chấp ranh giới hoặc khiếu nại dân sự mới phát sinh có thể chưa kịp cập nhật lên hệ thống điện tử nhưng đã có đơn gửi tại địa phương.

• Cách làm: Ghé qua bộ phận Địa chính hoặc Tư pháp của UBND phường/xã để hỏi về tình hình sử dụng đất của thửa đất đó.
• Mục đích: Xác nhận xem có đang xảy ra tranh chấp “ngầm” với hàng xóm hoặc các khiếu kiện chưa thụ lý thành án hay không.

Sổ hồng chỉ là “điều kiện cần”. Để đảm bảo an toàn tuyệt đối, trước khi giao dịch hoặc xuống tiền, bạn cần thực hiện bước “Check quy hoạch và Check ngăn chặn” tại cơ quan chức năng thay vì chỉ nhìn vào cuốn sổ. Lh 0962262058 tư vấn miễn phí!