TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
CHUYỆN GÌ XẢY RA SAU KHI CHUNG CƯ HẾT HẠN 50 NĂM?
CHUYỆN GÌ XẢY RA SAU KHI CHUNG CƯ HẾT HẠN 50 NĂM?
Chào các bạn, muốn mua chung cư mình đã tìm hiểu rất nhiều xem rất nhiều video trên mạng, để xem người ta nói sau 50 năm thì chung cư sẽ ra sao? Liệu người mua có mất trắng không? nhưng không có một video nào đầy đủ thông tin và chi tiết, nên mình đã tự tìm hiểu các văn bản của nhà nước và bây giờ mình sẽ giải thích cho các bạn về việc, mua chung cư sau 50 năm một cách đầy đủ chi tiết Và thậm chí là khách quan nhất, tại sao lại khách quan? Bởi vì các bạn thấy đa phần các video giải thích về chung cư. Những điều không nói với bạn chứ nói toẹt ra những cái không lợi cho người mua thì ai còn dám mua nữa? thế cho nên bạn nào mua chung cư mà không đọc hết thì có khi lại mất tiền oan. Vậy chúng ta hãy cùng bắt đầu tìm hiểu ngay sau đây các bạn nhá.
Đầu tiên là nếu tìm hiểu trên mạng bạn sẽ thấy có ba loại chung cư là
- Chung cư 50 năm hợp đồng thuê
- Chung cư sổ hồng 50 năm
- Chung cư vĩnh viễn
Đầu tiên là chung cư 50 năm hợp đồng thuê
Cái này thì mình không thấy có bất cứ văn bản pháp luật nào có khái niệm là chung cư 50 năm hợp đồng thuê. Có thể đây là là loại chung cư dân chúng ta tự đặt tên cho nó mỹ miều, chứ thực ra nó không phải là một dạng chung cư hợp pháp giống như chung cư mini vậy. Làm gì có khái niệm nào là chung cư mini đâu? Nên dạng này pháp lý không rõ ràng, không có trong luật thì người mua có gì sẽ phải tự chịu rủi ro.
Thứ hai là chung cư có sổ hồng 50 năm và chung cư thời hạn Vĩnh Viễn
Thì thực ra là trong luật cũng chẳng có cái nào gọi là chung cư vĩnh viễn cả. Để tí mình giải thích xong còn nói về chung cư 50 năm thì trên mạng cũng có nhiều bài giải thích rằng, chung cư 50 năm là chung cư được sử dụng đầy đủ quyền lợi, sau 50 năm sử dụng thì được gia hạn thêm. Nhưng mà gia hạn theo quy định nào thì lại không thấy nhắc đến? trong các văn bản luật thì hãy cùng bắt đầu với luật đất đai năm 2013 tại khoản 3 điều 126 có ba nội dung như sau:
Một là thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định, dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc là đơn xin đất thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Hai là đối với dự án kinh doanh nhà ở, để bán hoặc là để bán kết hợp với cho thuê hoặc là để cho thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án người mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Thứ ba là khi hết thời hạn người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục thì được nhà nước xem xét, ra hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Giờ từ ba nội dung này chúng ta hãy cùng bắt đầu xem với việc đất được cho thuê được giao để một chủ đầu tư xây dựng chung cư, thì nó có thời hạn tối đa là 50 năm, như vậy đây là loại chung cư 50 năm. Người ta lại quy định là nếu hết thời hạn thì có thể gia hạn nhưng không được quá thời hạn quy định vậy nghĩa là sao?
Thì có thể hiểu là thời hạn tối đa là 50 năm nhưng bạn không thuê tối đa 50 năm, mà bạn chỉ xin dự án 30 năm thôi rồi bạn xây chung cư 30 năm, sau đó hết 30 năm bạn muốn xin ra hạn thì nhà nước sẽ đánh giá xem lại có nên cho bạn thuê tiếp không. Nếu cho thuê tiếp thì cũng chỉ tối đa là 50 năm thôi, tức là được thêm 20 năm nữa vậy những chung cư nào đã xin ra đất từ đầu là xây dựng dự án 50 năm, thì đã đạt tối đa rồi sau khi hết 50 năm không thể ra hạn thêm nữa, vì ngay từ đầu đã đạt tối đa rồi còn đâu cho nên là bảo sau 50 năm mà vẫn tiếp tục được gia hạn là không đúng, mình đọc cả nghị định 01 năm 2017 cũng không có nội dung nào về việc gia hạn được cả vậy chung cư dạng thuê thì có được cấp sổ không theo khoản 1 điều 72 nghị định 43 năm 2014. Họ quy định các thủ tục được cấp sổ hồng trong đó điểm C có quy định là giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền như vậy là đất cho thuê vẫn được cấp sổ theo quy định.
CÁCH PHÂN BIỆT SỔ HỒNG VÀ SỔ ĐỎ
Có nhiều bạn không phân biệt được sổ hồng và số đỏ thì mình sẽ giải thích thế này số đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng cả đất cả nhà và các tài sản khác nằm trên đất đó, vậy có sổ đỏ thì bạn được công nhận về quyền sử dụng đất còn cái nhà trên đó có phải của bạn không có hợp pháp không thì chưa chắc nhưng mà nếu là sổ hồng thì là chắc chắn rồi.
Thế còn cái nội dung thứ hai chính là người mua được xác định là người mua chung cư lâu dài, mà trên mạng vẫn gọi là chung cư vĩnh viễn, thì luật người ta gọi là lâu dài thôi, lâu dài trong hoàn cảnh này chưa chắc đã là vĩnh viễn, Vì theo nội dung thứ hai quy định thì người mua chung cư gắn với đất có quyền sở hữu lâu dài, nhưng mà ý trước đó là thời hạn của chung cư thì lại phụ thuộc vào thời hạn của dự án, nghĩa là nếu ông chủ đầu tư khi xây dựng chung cư họ bảo tôi xây dựng chung cư chất lượng với thời hạn 40 năm, thì thực tế dân mua có quyền sở hữu lâu dài nhưng mà chất lượng công trình chỉ đạt 40 năm thôi, sau 40 năm công trình xuống cấp và không thể ở được nữa thì nhà nước yêu cầu phải di rời phá bỏ hoặc xây dựng lại dân có quyền sử dụng lâu dài cái đất đấy nhưng mà không ở được thì đâu thể gọi là vĩnh viễn được thế thì nếu trường hợp chung cư quá cũ sắp đổ ụp, một phát rồi thì chuyện gì sẽ xảy ra?
Thế thì ta lại đến với luật đất đai năm 2014 quy định là thời hạn, chung cư phụ thuộc vào thời hạn của cấp công trình xây dựng và khi hết thời hạn hoặc là chất lượng quá kém thì nhà nước sẽ phải tổ chức, đánh giá và đưa ra kết luận nếu còn ở được, thì cho ở, nếu không ở được thì phải tu sửa và nếu sắp sập ùm xuống rồi thì phải yêu cầu di rời và phải xây dựng lại cải tạo lại và các bạn lưu ý là luật này thì không phân biệt chung cư 50 năm hay là chung cư vĩnh viễn.
Tiếp theo nếu phải di rời thì người dân có mất trắng cái chung cư không? Chứ giờ bỏ 10 tỷ mua một cái chung cư 30 năm sau nó nghiêng nghiêng sắp đổ dân không được ở nữa thì mất toi 10 tỷ hay sao? thì chúng ta lại đến với quy định tại nghị định 69 năm 21 tại Điều 21 quy định như sau. Họ quy định như thế này, khi chung cư bắt buộc phải tháo dỡ thì chủ đầu tư phải đền cho người dân với hệ số tiền bằng nghĩa là người dân, sẽ được chủ đầu tư đền bù số tiền đúng bằng giá trị căn chung cư hiện tại, nhưng đó chỉ là lựa chọn nếu bạn cần tiền thôi, còn nếu bạn không thích tiền thì bạn có quyền bắt chủ chung cư phải tìm một căn chung cư khác hoặc là một nơi tái định cư khác cho bạn đến ở Và nếu giá trị căn chung cư mới, mà thấp hơn giá trị căn hiện tại thì chủ đầu tư phải bù thêm phần tiền chênh lệch cho bạn.
Nghe có vẻ người ở chung cư chẳng mất gì phải không? Thế cho nên gần đây trong việc thảo luận về luật nhà ở có nhiều người đã đưa ra quan điểm rằng họ thấy vô lý khi bắt chủ đầu tư phải gánh hết cho người dân ví dụ bạn xây nhà mặt đất bạn hỏng nhà thì bạn tự sửa còn ở chung cư chung cư hỏng thì lại bắt chủ đầu tư sửa người ở không mất gì mà còn được hỗ trợ tái định cư, nếu nơi mới giá rẻ hơn lại còn được bù thêm tiền mà nghe nghị định 69 mình cũng không thấy phân biệt chung cư năm năm với chung cư dài hạn.
Vậy thì nếu cứ theo quy định này người ở chung cư 50 năm vẫn sẽ được hỗ trợ đền bù và tái định cư như người ở chung cư dài hạn và cái này thì mình cũng không biết hiểu sao cho đúng? Cũng không tìm thấy văn bản nào hướng dẫn cụ thể hơn nhưng dù là chung cư 50 năm hay dài hạn thì đều có thể dẫn đến một thực tế là có thể sẽ chẳng ông chủ đầu tư nào có thể làm được. Ví dụ bạn là chủ đầu tư bạn bỏ 1000 tỷ xây một cái chung cư rồi bạn bán cho dân bạn lãi được 300 tỷ 50 năm sau nhà nước lại bắt bạn phải bỏ tiền xây một cái chung cư mới cho dân ở vì cái cũ sắp sập rồi thì liệu bạn có xây không? nếu là mình thì chắc chắn là mình chọn phá sản chứ tiền đâu mà xây như vậy trường hợp khả thí nhất là người dân cùng chủ đầu tư góp tiền, xây chung mỗi ông bỏ ra một ít cùng nhau xây nhưng một ít là bao nhiêu thì cũng rất khó nói, ví dụ căn chung cư có giá 2 tỷ chủ đầu tư lãi được 200 triệu tiền xây dựng giờ bảo họ bỏ 200 triệu để xây chung cư mới thì ngu gì mà họ bỏ.
Nếu bảo bạn góp 1,8 tỷ tương đương với 90% để xây dựng căn chung cư mới thì nó cũng chẳng khác gì bạn đi mua một căn chung cư mới cho nó xong nên phương án này có vẻ không khả quan, mà thực tế là vì 30 năm đến 50 năm nữa là rất lâu không chắc mấy công ty chủ đầu tư có còn tồn tại hay là phá sản rồi, nếu họ phá sản thì sao nhiều bạn bảo chủ đầu tư phá sản thì có chủ khác nhảy vào hỗ trợ, thì hỏi ngược lại là miếng bánh hết ngon rồi giờ toàn gánh lỗ thì có ông dở hơi nào mà nhảy vào hay không, còn người dân nếu ở cái chung cư quá xập xệ thì ai sẽ đứng ra tài định cư và cải tạo xây mới? nhà nước có đứng ra bắt ông này ông kia phải chịu trách nhiệm thì họ có làm không Không?
Làm thì cưỡng chế kiểu gì thật sự là quá nhiều vấn đề mà chúng ta phải lường trước được nên nếu không kiểm soát tốt bài toán, chung cư đến 50 năm nữa một loạt chung cư xuống cấp mà không được xử lý thì có thể có hàng triệu người phải sống trong nguy hiểm, các bạn nghĩ như thế nào hãy cùng thảo luận nhá.