Từ 01/7/2026, giá tính thuế TNCN khi chuyển nhượng đất được xác định như thế nào?

Từ ngày 01/7/2026, quy định về quản lý thuế khi chuyển nhượng bất động sản chính thức áp dụng các điều khoản mới, tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người mua và người bán. Để đảm bảo tính pháp lý và tối ưu hóa dòng tiền, các bên tham gia giao dịch nhà đất cần đặc biệt lưu ý 3 thay đổi cốt lõi dưới đây theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Giá tính thuế TNCN chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 01/7/2026

Theo quy định tại Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cơ chế xác định giá tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản đã có sự điều chỉnh căn bản so với giai đoạn Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực.

Cơ chế so sánh giá tính thuế mới

Giá tính thuế TNCN không còn căn cứ duy nhất vào bảng giá đất mà được xác định dựa trên nguyên tắc so sánh và chọn giá cao hơn giữa hai mốc:

• Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng: Giá trị giao dịch thực tế do hai bên thỏa thuận và công chứng.
• Giá đất theo bảng giá đất: Giá trị do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (đã nhân hệ số điều chỉnh nếu có) tại thời điểm giao dịch.

Ví dụ minh họa cách tính thuế TNCN (Thuế suất 2%)

Giả sử giá trị thửa đất theo Bảng giá đất do Nhà nước ban hành là 2 tỷ đồng:

Trường hợp	Giá ghi trên hợp đồng	Giá tính thuế áp dụng	Công thức & Số thuế TNCN phải nộp
Trường hợp 1	3 tỷ đồng	3 tỷ đồng (Do giá hợp đồng > bảng giá đất)	3 tỷ × 2% = 60 triệu đồng
Trường hợp 2	1,5 tỷ đồng	2 tỷ đồng (Do giá hợp đồng < bảng giá đất)	2 tỷ × 2% = 40 triệu đồng

⚠️ Cảnh báo rủi ro pháp lý: Việc cố tình khai thấp giá trị giao dịch trên hợp đồng công chứng nhằm giảm số thuế phải nộp cấu thành hành vi trốn thuế. Tùy theo mức độ vi phạm, người nộp thuế có thể bị xử phạt hành chính từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn, hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế BĐS áp dụng từ 2026

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan thuế áp dụng bảng giá đất hiệu lực. Quy định mới phân chia rõ ràng thành 2 trường hợp căn cứ vào nghĩa vụ nộp thuế được thỏa thuận trong hợp đồng:

• Trường hợp không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật (thông thường là ngày ký công chứng tại văn phòng công chứng).
• Trường hợp có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế được tính là ngày cơ quan thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký sang tên (đăng ký biến động đất đai) theo đúng quy định.

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế khi sang tên nhà đất

Đối với các giao dịch chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Thời hạn quy định: Hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động đất đai.
• Thời gian cụ thể: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động (ngày hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thừa kế, tặng cho có hiệu lực).

Hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn nêu trên sẽ bị xác định là vi phạm pháp luật về quản lý thuế và phải chịu các mức xử phạt hành chính đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định hành chính hiện hành.

Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS không ghi giá thì tính thuế TNCN thế nào từ 01/7/2026?

Trả lời: Theo Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng, giá tính thuế TNCN sẽ được áp dụng hoàn toàn theo bảng giá đất của Nhà nước.

Hỏi: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất là bao nhiêu ngày?

Trả lời: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản là chậm nhất trong vòng 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực pháp luật.

Liên hệ ngay 0965.956.906

Biển tập: Ngọc Anh