Các Điều Khoản Trong Hợp Đồng Đặt Cọc Bắt Buộc Phải Ghi Sau Khi Định Danh BĐS

Các Điều Khoản Trong Hợp Đồng Đặt Cọc Bắt Buộc Phải Ghi Sau Khi Định Danh BĐS

Điều khoản hợp đồng đặt cọc BĐS bắt buộc phải ghi sau khi định danh (BĐS), giúp bảo vệ tiền cọc, hạn chế rủi ro và tranh chấp pháp lý. Thực tế cho thấy, rất nhiều tranh chấp – mất cọc – kiện tụng xảy ra chỉ vì hợp đồng đặt cọc thiếu hoặc ghi sai điều khoản quan trọng, đặc biệt là sau khi đã định danh bất động sản. Người mua nhà đất, người bán, môi giới BĐS, nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam
Giúp người đọc hiểu đúng – ghi đúng hợp đồng đặt cọc, bảo vệ tiền cọc, lọc rủi ro pháp lý, giảm tranh chấp khi giao dịch BĐS

👉 Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ các điều khoản bắt buộc phải ghi trong hợp đồng đặt cọc BĐS, để bảo vệ quyền lợi – tránh rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất.

🧾 Định danh bất động sản là gì?

Định danh bất động sản (năm 2026) là việc xác định chính xác, duy nhất một bất động sản trong giao dịch bằng thông tin pháp lý và dữ liệu quản lý nhà nước (địa chỉ, thửa đất, tờ bản đồ, diện tích, sổ đỏ/sổ hồng, mã hồ sơ…), nhằm tránh nhầm lẫn, phòng rủi ro và làm căn cứ pháp lý cho mua bán, đặt cọc, công chứng.

⚠️ Các điều khoản bắt buộc phải ghi trong hợp đồng đặt cọc BĐS

1️⃣ Thông tin các bên tham gia đặt cọc

Ghi đầy đủ và chính xác:

• Họ tên
• CCCD/Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp
• Địa chỉ thường trú
• Tình trạng hôn nhân

📌 Lưu ý quan trọng:
Nếu BĐS là tài sản chung vợ chồng, bắt buộc cả hai vợ chồng cùng ký.

2️⃣ Mục đích đặt cọc

Phải ghi rõ:

Đặt cọc nhằm đảm bảo việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng công chứng…

⛔ Tránh các cụm từ mập mờ như: “giữ chỗ”, “ưu tiên mua”.

3️⃣ Giá chuyển nhượng bất động sản

Ghi rõ:

• Tổng giá bán (bằng số & chữ)
• Giá đã/ chưa bao gồm:
  • Thuế TNCN
  • Lệ phí trước bạ
  • Phí công chứng
  • Phí sang tên

👉 Đây là điều khoản then chốt, thiếu là rất dễ phát sinh tranh chấp.

4️⃣ Số tiền đặt cọc & hình thức thanh toán

Bao gồm:

• Số tiền đặt cọc
• Hình thức thanh toán: tiền mặt / chuyển khoản
• Thời điểm giao nhận tiền

📌 Nên ghi rõ:

Bên nhận cọc đã nhận đủ tiền ngay tại thời điểm ký hợp đồng.

5️⃣ Thời hạn đặt cọc

Ghi cụ thể ngày – giờ – mốc thời gian:

• Thời hạn đặt cọc
• Thời điểm ra công chứng mua bán

⛔ Không nên ghi chung chung kiểu: “khi đủ điều kiện”.

6️⃣ Nghĩa vụ cung cấp hồ sơ pháp lý của bên bán

Bên bán có trách nhiệm cung cấp:

• Sổ đỏ bản gốc
• Giấy tờ nhân thân
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
• Văn bản giải chấp (nếu có)
• Giấy đồng ý bán của đồng sở hữu (nếu có)

👉 Cần ghi rõ thời hạn cung cấp.

7️⃣ Cam kết tình trạng pháp lý bất động sản

Bên bán phải cam kết:

• Không tranh chấp
• Không kê biên
• Không thuộc diện quy hoạch treo
• Đủ điều kiện chuyển nhượng theo pháp luật

📌 Nếu cam kết sai → chịu trách nhiệm bồi thường.

8️⃣ Xử lý tiền đặt cọc khi vi phạm

Phải ghi rõ:

• Bên mua vi phạm → mất cọc
• Bên bán vi phạm → đền cọc (thường gấp đôi ghi số tiền rõ ràng)

👉 Điều khoản này giúp giải quyết tranh chấp nhanh chóng.

9️⃣ Phạt vi phạm & bồi thường thiệt hại

Có thể thỏa thuận:

• Phạt vi phạm hợp đồng
• Bồi thường chi phí phát sinh:
  • Công chứng
  • Đi lại
  • Thẩm định
  • Phí môi giới

🔟 Giải quyết tranh chấp

Ghi rõ:

• Ưu tiên thương lượng
• Không đạt → khởi kiện tại TAND nơi có bất động sản

1️⃣1️⃣ Hiệu lực hợp đồng đặt cọc

Ví dụ:

Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký và giao nhận đủ tiền đặt cọc.

1️⃣2️⃣ Chữ ký & điểm chỉ

• Các bên ký đầy đủ
• Nên điểm chỉ vân tay
• Khuyến nghị có người làm chứng hoặc công chứng

🚨 Những rủi ro nếu hợp đồng đặt cọc thiếu điều khoản

• Dễ bị tuyên vô hiệu
• Khó đòi lại tiền cọc
• Bất lợi khi ra tòa
• Người mua – người bán đều chịu thiệt

Hợp đồng đặt cọc bất động sản không chỉ là tờ giấy giao tiền, mà là căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.
Việc ghi đầy đủ các điều khoản bắt buộc sau khi định danh BĐS sẽ giúp bạn tránh mất tiền – tránh tranh chấp – giao dịch an toàn.

FAQ Câu Hỏi Thường Gặp

1. Tiền đặt cọc có được tiêu trước khi giao dịch hoàn tất không?
2. Nếu bên bán không đủ điều kiện pháp lý thì xử lý tiền cọc thế nào?
3. Đặt cọc không ghi mục đích có đòi lại được tiền không?
4. Có bắt buộc vợ/chồng cùng ký hợp đồng đặt cọc không?
5. Khi nào hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo quy định?

LƯU Ý:

Tiền đặt cọc không được sử dụng khi giao dịch chưa hoàn tất.

Khoản tiền đặt cọc chỉ nhằm mục đích bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, không được sử dụng cho bất kỳ mục đích cá nhân nào khi giao dịch chưa hoàn tất và chưa được các bên thỏa thuận bằng văn bản.

Để đảm bảo quyền lợi bạn hãy liên hệ đến với chúng tôi 0962262058 chuyên tư vấn BĐS uy tín, an toàn cho cả bên bán và bên mua.